El Decreto Supremo N.º 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo pone en evidencia una paradoja: ¿cómo las ciudades intermedias de Chile soportarán un cambio normativo que plantea una mayor densificación residencial en entornos urbanos sin medios de transporte o servicios suficientes?
La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), publicada el 2 de octubre pasado, introduce varios cambios. Entre ellos destaca la reducción del factor de cálculo de la densidad habitacional, que pasa de 4 a 2,8 habitantes por vivienda como regla general. Esto permite en la práctica, aumentar la cantidad de unidades residenciales que se pueden construir en un terreno determinado, sin modificar ningún parámetro de los Planes Reguladores vigentes.
La justificación del Gobierno para esto tiene dos fundamentos atendibles: existe un déficit habitacional que se debe enfrentar; ya que por ejemplo en la Región de Coquimbo, el déficit alcanza las 19.423 viviendas, según el Informe Nacional del Plan de Emergencia Habitacional 2022–2026 del MINVU; y por otra parte; los hogares se han reducido según el Censo 2024, donde el promedio de personas por hogar baja de 4 en 1992 a 2,8 en 2024.
Ambos antecedentes son evidentes. La incertidumbre está en lo que se espera conseguir con este cambio.
Una cosa es aumentar la cantidad de viviendas que se pueden construir en un terreno y otra es dotar de los servicios suficientes para recibirlas; ya que la obra pública, principalmente el transporte público y los servicios de proximidad están siempre desacoplados de los proyectos inmobiliarios. Entonces, ¿cómo se va a sostener esa mayor concentración residencial? Estaría por verse si no se está poniendo la carreta delante de los bueyes.
Quizás en ciudades donde el transporte público funciona de manera eficiente sea razonable concentrar más viviendas y reducir la exigencia de estacionamientos, porque desincentivar el uso del automóvil es todas maneras beneficioso. Pero sin esa alternativa, se corre el riesgo de aumentar aún más la saturación vial.
Por eso, la aplicación de una regla general como en este caso, resulta centralista y sin la sensibilidad que requieren ciudades intermedias como Coquimbo o La Serena que tienen una dinámica distinta a la capital.
Por otra parte, que haya menos personas por hogar no significa necesariamente que debamos replicar departamentos cada vez más pequeños. Reconocer un cambio demográfico exige preguntarse también por la calidad de las viviendas que se ofrecen.
El problema del acceso habitacional es mucho más complejo y el argumento de que este cambio destrabará proyectos y hará bajar los precios plantea una gran incertidumbre, ya que el propio decreto reconoce que existen factores externos a la OGUC, como el encarecimiento del financiamiento hipotecario y la carga tributaria, que inciden en el mercado inmobiliario y que la norma no puede moderar. Que una vivienda resulte más atractiva para invertir no garantiza que una familia pueda acceder a ella.
Actualizar la normativa puede ser necesario, pero las ciudades deben generar más obra pública para sostener los entornos de los proyectos que se beneficiarán de este cambio. Si vamos a permitir más viviendas, necesitamos proveer antes de un sistema de transporte público, servicios y espacios públicos suficientes para garantizar una buena calidad de vida en los entornos beneficiados con esta norma. En este caso, esto ya no se hizo.
Los efectos podremos verlos en el corto plazo.
